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最近可谓喜讯连连，存量房贷利率下调，股票基金也大幅上涨。网上有人戏称：这真是久旱逢甘霖，感觉自己又充满活力了。然而，在喜悦之余，不少人开始纠结：房贷利率降了，投资收益也有起色，手里的闲钱是提前还房贷还是用于购买理财产品呢？接下来我们就深入探讨这个话题。
一、存量房贷利率降了，还要提前还贷吗？
昨晚传来一则重磅消息，10 月 31 号前，存量房贷利率统一调整为不低于 LPR-30BP，且不得低于新发房贷利率下限，简而言之，就是统一调整为 LPR-30BP。今日一早，国有六大行发布公告，10 月 12 号前会出台细则，届时银行将批量调整，无需个人申请。
调整后能省多少钱呢？举例来说，若贷款 100 万，30 年等额本息还款，调整前利率为 LPR+55BP，即 4.4%，月供 5008 元；调整后利率为 LPR-30BP，即 3.55%，月供变为 4518 元，每月少还 489 元。
那么是否还有必要提前还贷呢？这主要取决于个人的投资能力，投资收益能否覆盖房贷利率。当前银行 5 年期定存利息不到 2%，银行理财也不再保本。若投资收益率能达到 5%，超过房贷利率，则可不提前还贷；否则，建议提前还贷。
由于贷款方式各异，有纯商贷、公积金贷或组合贷，下面我们从这三种情况具体分析：
1. ** 纯商贷 **：尽管近两年 LPR 多次下调，但多数房奴的房贷利率仍在 4.2% 左右。假设小李在 2022 年 9 月以 4.9% 的利率贷款 100 万买房，贷 30 年，等额本息月供 5307 元，累计需还 191 万。如今手中有 20 万，提前还贷能少多少利息呢？若减少月供，还款年限仍为 30 年，提前还贷后每月只需 4 千出头，可节省 16.7 万利息；若缩短年限，月供基本不变，提前还贷后每月仍需还 5300 左右，但只需还款 18 年，可少付 41.3 万利息。由此可见，商业贷提前还贷的效果较为显著。
2. ** 公积金贷 **：目前，公积金首套 5 年以上房贷利率为 2.85%。今年新发首套房商业贷款利率很多已降至 3.2% 左右，部分城市部分银行甚至低至 2 字头，如广州。这种趋势不排除会蔓延至其他城市，且利率可能继续下降。如此一来，公积金贷的优势不再明显，后续大概率也会下调，即低于 2.85%。对于许多人而言，通过其他投资理财覆盖这一利率并非难事，一些低风险理财产品收益率也在 2.5% 左右。另外，若公积金能覆盖每月房贷，则可不提前还贷。
3. ** 组合贷 **：即商业贷与公积金贷组合使用，其逻辑与前文所述相同。如有闲钱，建议先偿还商业贷部分，公积金贷部分可暂缓。
二、提前还贷，越往后越不划算？
网上有诸多观点认为提前还贷存在最佳时间节点。但实际上，无论是等额本息还是等额本金，还款 1 年、10 年或 20 年后提前还贷，都能节省不少利息。因为前期偿还的基本是本金，越早还贷，节省的利息越多，后期虽有所减少，但仍是“赚”的。此外，多数人的房贷利率较高，提前还贷相当于拥有一笔高收益理财，这是其他理财产品无法比拟的。所以，不存在提前还款的最佳时间，只要有闲钱，提前还贷都是划算的。
那么选择哪种提前还款方式呢？若家庭收入稳定，每月月供无压力，可选择缩短期限，月供不变。这种方式节省的利息最多，只是前期还款压力较大。若每月房贷有压力，现金流不稳定，则可选择减少月供，还款期限不变。虽节省的利息相对较少，但能迅速缓解当前经济压力。尽管缩短还款年限节省的利息更多，但从长期来看，两种还款方式最终的 IRR 相差不大，且接近房贷利率。现在网上有不少计算提前还贷的小工具，大家可根据自身情况参考后再做决定。
三、手里有一笔闲钱，有收益更高的产品买吗？
前文已提及，提前还贷是当下颇为划算的投资方式。因为当前低风险投资收益极低，5 年期定存收益率已降至 1.8%，5 年期国债也仅 2.3% 左右，且还不易抢到。国家也曾表示后续利率还会大幅下降。
若为公积金贷，公积金账户资金能覆盖每月房贷，手中又有闲钱；或者偿还房贷后仍有部分资金，10 年内不会使用，想用于增值，建议考虑购买一份分红险。如今是个不错的时机，10 月之前，分红险的预定利率还有 2.5%，10 月起则降至 2%。这类产品由保证收益和分红收益两部分组成，保证收益写进合同，能达到 2.3% 左右，是一定能拿到的；另一部分分红收益，长期预期收益率有机会超过 3.5%，但具体分多分少存在不确定性。
以 40 岁女性一次性投入 100 万为例，分红险与定存的收益差距巨大。10 年后，仅分红险的保底收益就高于 1.8% 的 5 年定存收益，且时间越长，差距越大。从长期看，若加上预期分红，差距会拉开数倍。关键在于，分红险的保底收益长期锁定，不受市场环境影响；而定存利率未来大概率会持续下降。所以现阶段分红险是值得认真考虑的。
以“40 岁女性，每年交 4 万交 5 年买悦享盈佳”为例，这款产品投保门槛较低，最低年交 5000 元即可购买。交完保费后，第 8 年就能超过投入金额，75 岁时增值翻倍。到 80 岁时，仅保证部分的收益率就有 2.21%，加上分红，有机会达到 3.6%，与存款的差距明显。而且越往后，收益越高。
四、写在最后
虽然提前还贷能节省大量利息，但是否还贷、如何还贷以及还多少，都需综合个人收入、未来现金流、投资能力等多方面因素考量。毕竟当下大环境不佳，现金流才是关键。万一遭遇工作变动或家中突发急事，要有足够的周转资金。总之，要谨慎权衡，做出最适合自己的决策。
